Approvazione e revisione delle tabelle millesimali
Le tabelle millesimali individuano il rapporto di valore tra le proprietà esclusive e l’intero edificio.
Nel merito, le tabelle millesimali:
individuano la misura del diritto dei condomini sulle parti comuni;
indicano la rappresentatività dei condomini in sede assembleare (cfr. quorum costitutivo e deliberativo ex art. 1136 c.c.);
consentono la ripartizione delle spese ex art. 1123 c.c. e ss. – in assenza di diversa convenzione.
La deliberazione assembleare che approva le tabelle milliesimali non si pone come fonte diretta dell’obbligo contributivo del condomino ma solo come parametro di quantificazione dell’obbligo, determinato in base ad un valutazione tecnica.
Le tabelle non accertano il diritto dei singoli condomini sulle unità immobiliari di proprietà esclusiva, ma soltanto il valore di tali unità rispetto all’intero edificio, ai soli fini della gestione del condominio.
Il legislatore non si occupa espressamente della formazione delle tabelle millesimali, né per quanto riguarda i parametri da utilizzare (cfr. l’art. 68 disp att c.c. indica quali criteri non debbano essere considerati, ma non contiene espressa menzione dei criteri da considerare), né per quanto riguarda le procedure da seguire (in particolare per quel che riguarda le eventuali maggioranze assembleari).
Sentenza n. 18477/2020 la Corte di Cassazione a Sezioni Unite
Con sentenza n. 18477/2020 la Corte di Cassazione a Sezioni Unite, ha chiarito una tormentata questione giudiziaria caratterizzata da conflittuale giurisprudenza in seno alla stessa giustizio di legittimità, inerente l’atto di approvazione delle tabelle millesimali, anche nei casi di rettifica e modifica ex art. 69 disp. att. c.c..
Nel merito, la Cassazione ha statuito che le tabelle possano essere approvate anche a maggioranza quando si limitino a trasfondere, in termini numerici, il preesistente rapporto di valore tra unità immobiliari e complesso immobiliare, adottando criteri obiettivi, senza incidere in alcun modo sui diritti dei vari condòmini.
Secondo la S.C. succitata, la deliberazione assembleare che approva le tabelle millesimali non si pone come fonte diretta dell’obbligo contributivo del condomino, ma solo come parametro di quantificazione dell’obbligo, che viene determinato sulla base di una valutazione tecnica.
Le tabelle millesimali non accertano il diritto dei singoli condomini sulle unità immobiliari di proprietà esclusiva, ma soltanto il valore di tali unità rispetto all’intero edificio, ai soli fini della gestione del condominio.
L’art. 69 disp att c.c. si occupa, invece, della revisione/modifica delle tabelle millesimali, sancendo l’ordinaria necessità della volontà unanime dei partecipanti al Condominio, salvi i casi di errore – oggettivamente riscontrabile – o di rilevante mutamento delle condizioni dello stabile.
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