L’ASSEMBLEA DI CONDOMINIO
ATTRIBUZIONI DELL’ASSEMBLEA
L’assemblea è l’organo deliberativo del condominio e rappresenta, nella sua sovranità, la suprema volontà dei condòmini.
Le delibere condominiali, formate dalla volontà dei singoli condòmini partecipanti, acquistano una propria autonomia sia nei confronti degli stessi condòmini, sia nei confronti dei terzi estranei al condominio.
L’assemblea di condominio si compone, esclusivamente, dei proprietari delle unità immobiliari (unità abitative, negozi, cantine, box, posti auto, box, soffitte ecc.).
In via generale i poteri dell’assemblea riguardano la disciplina delle cose comuni e non possono invadere la sfera delle proprietà individuali, fatte salve le limitazioni accettate convenzionalmente dagli interessati e, pertanto, contenute in un regolamento di natura contrattuale.
L’art. 1135 c.c. stabilisce che l’assemblea, in via ordinaria, provvede alla conferma dell’amministratore e all’eventuale sua retribuzione; all’approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l’anno e alla relativa ripartizione tra i condomini; all’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore e all’impiego del residuo attivo della gestione; alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori.
L’amministratore non può, inoltre, ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea.
L’assemblea, come indicato nel disposto succitato, può autorizzare l’amministratore a partecipare e collaborare a progetti, programmi e iniziative territoriali promossi dalle istituzioni locali o da soggetti privati qualificati, anche mediante opere di risanamento di parti comuni degli immobili nonché di demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza statica, al fine di favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, la vivibilità urbana, la sicurezza e la sostenibilità ambientale della zona in cui il condominio è ubicato.
Il limite che incontrano i poteri dell’assemblea è quello rappresentato dalla proprietà esclusiva dei singoli condòmini. Questa, infatti, non può essere menomata con l’imposizione di pesi, limiti o divieti, salvo che non sussista un titolo negoziale che lo consenta.
Quanto alle attribuzioni, si precisa quanto segue:
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a) conferma dell’amministratore ed eventuale sua retribuzione, in quanto organo esecutivo del condominio;
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b) approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l’anno e relativa ripartizione tra i condòmini. Si tratta del preventivo di spese che l’amministratore reputa occorrente per la gestione futura, ma che l’assemblea, con il suo potere discrezionale, può aumentare o diminuire.
E’ necessario, anche, che l’assemblea (se il regolamento non lo prevede) fissi l’importo e la scadenza delle rate: ciò al fine di avviare, in seguito, la procedura legale per morosità del condomino.
Se così non fosse, si potrà procedere al recupero coatto della morosità solo a bilancio consuntivo approvato.
c) approvazione del rendiconto annuale di gestione ed impiego del residuo attivo. In merito a quest’ultimo, lo stesso andrà attribuito a ciascun condomino a documentazione delle somme da versarsi in base al preventivo.
d) opere di manutenzione straordinaria e costituzione di un fondo speciale obbligatorio di importo pari all’ammontare dei lavori.
La decisione in merito a lavori straordinari è di competenza dell’assemblea che approva tale delibera con la maggioranza dall’art. 1136 c.c. IV° e II° co. (maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio).
L’amministratore può ordinare tale tipo di interventi solo se rivestano carattere d’urgenza. Infatti, per quel che concerne la manutenzione straordinaria ricorrono due distinte possibilità:
1) se vi è necessità ed urgenza l’amministratore potrà, ex art. 1135 c.c. far eseguire i lavori in questione, salvo informare tempestivamente l’assemblea circa il suo operato;
2) se non ricorrono i presupposti di cui sopra, come da prassi, l’amministratore dovrà convocare i condòmini affinché siano gli stessi, fin dal principio, a prendere tutte le decisioni più opportune.
Le opere di manutenzione straordinaria, quindi, laddove non ricorrano i presupposti della necessità ed urgenza, devono essere deliberate dall’assemblea.
Per straordinarietà si intende una situazione non preventivata e causata da un evento imprevedibile: ad es. la necessità di intervenire sull’impianto di autoclave danneggiato da un black-out elettrico.
In caso di lavori straordinari, secondo il disposto normativo, se l’amministratore è coperto da una polizza di responsabilità civile professionale generale per l’intera attività da lui svolta, tale polizza deve essere integrata con una dichiarazione dell’impresa di assicurazione che garantisca le condizioni previste dal periodo precedente per lo specifico condominio.
e) nomina dell’amministratore (art. 1129 c.c.). Il principio secondo cui l’amministratore di un condominio, anche dopo la cessazione della carica per scadenza del termine di cui all’art. 1129 c. c. o per dimissioni, conserva i suoi poteri e può continuare ad esercitarli fino a che non è stato sostituito da altro amministratore, non può trovare applicazione quando viceversa, una volontà di questi ultimi, espressa con delibera dell’assemblea condominiale, sia contraria alla conservazione dei poteri di gestione da parte dell’amministratore cessato dall’incarico.
f) ricorso contro i provvedimenti presi dall’amministratore. I provvedimenti assunti dall’amministratore nell’ambito dei suoi poteri sono obbligatori per tutti i condòmini. Contro i provvedimenti dell’amministratore è ammesso ricorso all’assemblea, senza pregiudizio del ricorso all’Autorità Giudiziaria nei casi e nel termine previsti dall’articolo 1137 c.c., come indicato nel disposto dell’art. 1133 c.c..
g) decisioni per il miglioramento dei servizi. Si tratta di quelle opere e attività dirette al miglior godimento dei beni e servizi comuni. h) L’assemblea potrà deliberare la realizzazione di un suo sito web. Per l’approvazione di tale delibera è necessario il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresentino almeno metà dei millesimi. Il sito internet condominiale ad accesso individuale, sarà protetto da una password e consentirà agli aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dalla delibera assembleare.
Le spese per l’attivazione e la gestione del sito internet sono poste a carico dei condòmini.
Per avere altri dettagli, chiama Studio Amministrazioni Condominiali Pasquali al numero 392 5825744. Siamo a tua disposizione dal lunedì al venerdì dalle ore 9:30 alle ore 19:30
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