L’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO
1. REQUISITI E NATURA GIURIDICA
L’art. 1129 c.c., prevede che “quando i condomini sono più di otto, se l’assemblea non vi provvede, la nomina dell’Amministratore di condominio è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario”.
L’incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata. L’assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore.
L’assemblea ha, comunque, potere di revoca in qualsiasi momento.
Il disposto della norma in esame è inderogabile, come sancito espressamente dal successivo art. 1138 c.c. ult. co., talché eventuali patti contrari tra tutti i condòmini sono nulli, come nullo è un regolamento condominiale, anche se a carattere contrattuale, che non tenga conto di quanto contenuto nella norma in questione.
Possono svolgere l’incarico di Amministratore di condominio, ai sensi del disposto dell’art. 71 bis c.c., coloro:
a) che hanno il godimento dei diritti civili; b) che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni; c) che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione; d) che non sono interdetti o inabilitati; e) il cui nome non risulta annotato nell’elenco dei protesti cambiari; f) che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado; g) che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale. Non solo la persona fisica, ma anche quella giuridica può essere nominata amministratore del condominio degli edifici, posto che il rapporto di mandato istituito nei confronti delle persone suddette, quanto all’adempimento delle obbligazioni ed alla relativa imputazione della responsabilità, può essere caratterizzato dagli stessi indici di affidabilità, che contrassegnano il mandato conferito ad una persona fisica.Tra l’altro, i disposti correlati dagli artt. 1131 e 1129 c.c. non pongono limiti soggettivi alla nomina dell’amministratore di condominio.
Nel caso di società, i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condominii a favore dei quali la società presta i servizi. Ne consegue la possibilità che l’amministrazione sia affidata anche ad una società di fatto, in cui la disciplina del potere di amministrazione (derivante da un rapporto di mandato fra la collettività dei soci amministratori art. 2266 c.c.) e l’attribuzione nei rapporti esterni della rappresentanza del socio amministratore, presenta un notevole parallelismo con quella dell’art. 1131 c.c., alla quale si aggiunge la predisposizione di regole legali per la risoluzione del conflitto degli amministratori (art. 2257 c.c.). Ciò poiché deve escludersi che la possibilità di inserimento di nuovi soci, nelle società di persone, si rilevi incompatibile con il carattere personale del mandato, conferito all’amministratore dall’assemblea dei condòmini. Non è raro, che la ditta costruttrice del fabbricato si riservi la nomina dell’amministrazione dell’edificio. Ciò è ammissibile fino a che sia necessario un amministratore dello stabile non ancora abitato, ma una clausola del genere è illegittima, anche se inserita in un regolamento contrattuale o negli atti di acquisto delle singole unità immobiliari, nel caso i condòmini siano più di otto. In tal caso, essi possono nominare l’amministratore che desiderano, non tenendo conto della clausola posta dal costruttore, perché essa contrasta, inderogabilmente, con la norma dell’art. 1129 c.c. ed altera profondamente la disciplina legislativa, privando l’assemblea di un suo potere inderogabile. Circa la natura giuridica dell’amministratore di condominio, o meglio sulla natura del rapporto che lega questi all’ente-condominio, in dottrina si sono sviluppati due orientamenti fondamentali:- la tesi che individua un rapporto organico;
- la tesi che sostiene il rapporto di mandato.
L’indirizzo prevalente, sostenuto dalla seconda tesi suindicata, tuttavia, esclude che l’amministratore sia organo in senso proprio del condominio, qualificandolo, invece, come mandatario con rappresentanza dei proprietari dello stabile.
In tal senso la giurisprudenza prevalente sostiene che il rapporto dell’ amministratore di condominio è analogo a quello di mandato con rappresentanza (pur differenziandosene nei tratti caratteristici peculiari della costituzione e del contenuto); ne consegue l’applicabilità all’amministrazione di condominio della norma (art. 1720, I° co. c.c.) in base alla quale il mandante deve rimborsare al mandatario le anticipazioni fatte nell’esecuzione dell’incarico, norma che, peraltro, esprime un principio comune nella disciplina dei rapporti di cooperazione, indipendentemente dalla loro peculiarità. Conferma della prevalenza di tale teoria è lo stesso disposto dell’art. 1131 c.c., ove si stabilisce che l’amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condòmini, sia contro i terzi. Detta rappresentanza non può che derivare dal mandato conferito dall’assemblea all’amministratore: questi, dato il carattere fiduciario del mandato, non può delegare ad altri tale potere, né farsi sostituire. Rimaniamo a sua disposizione per ogni ulteriore chiarimento e porgiamo cordiali saluti. Amministrazioni Condominiali Pasquali Via Salboro n. 41-A 35124 Padova ORARI Dal Lunedì al Venerdì dalle ore 9:30 alle ore 19:30 Si riceve su appuntamento. PER INFORMAZIONI Tel. 392 5825744 E-mail: lafortezza.studio@gmail.com Pec: jonny.pasquali@pec.it0
